El consumidor ante la compra de vivienda nueva. Informe publicado con el título “Estrenando casa. Derechos y garantías del consumidor en la compra de vivienda al promotor” en la revista Consumo (de la Agencia Regional de Sanidad y Consumo del Principado de Asturias), nº 40 (2º trimestre de 2000).
ESTRENANDO CASA
DERECHOS Y GARANTÍAS DEL CONSUMIDOR EN LA COMPRA DE VIVIENDA AL PROMOTOR
La adquisición de la vivienda es el negocio más importante que la gran mayoría de ciudadanos realizaremos a lo largo de toda nuestra vida. No sólo porque se trata del lugar en que vamos a establecer nuestro hogar y desarrollar nuestra vida familiar (por lo que el ordenamiento jurídico le otorga la máxima protección frente a todo tipo de intromisiones), sino también en términos económicos, por la cuantía del desembolso que conlleva, que incluso nos obliga a endeudarnos, solicitando un préstamo hipotecario, por un período extraordinariamente largo. A pesar de ello, muchas personas se “lanzan” a esta aventura sin informarse previamente de sus derechos y de los compromisos que adquieren, con una despreocupación realmente sorprendente. Seguramente, la lógica ilusión que provoca el iniciar una nueva vida, independiente o creando una nueva familia, nos lleva a olvidarnos de adoptar unas mínimas cautelas que para otras cuestiones de mucha menor relevancia nunca obviaríamos; lo cual, cuando surge el problema, hace que la decepción sea más acentuada.
Vamos a tratar de ofrecer, en las líneas que siguen, una información esquemática de los principales derechos y garantías que todo adquirente de una vivienda nueva debería conocer. Se trata de derechos establecidos por leyes y decretos que, a pesar de su claridad, en excesivas ocasiones son burlados por los vendedores, sin que los consumidores, por desconocimiento de los remedios, reaccionen adecuadamente.
Firmas que no obligan: los derechos de los consumidores son irrenunciables.
Debemos aclarar, en primer lugar, que los derechos y garantías establecidos por normas legales son irrenunciables, de tal forma que las cláusulas contractuales que pretendan eliminar algún derecho del consumidor no son válidas. En contra de la creencia tan extendida (que incluso afecta a muchos profesionales del Derecho, abogados incluidos) de que la firma de un contrato obliga al firmante a cumplir con todo lo que diga, por mucho que se firme no obliga el contrato que no respete el contenido establecido por ley. Un contrato no puede contradecir lo dispuesto en la ley (entendiendo por tal la Ley formal y el Decreto), máxime cuando ésta trata de proteger a la parte débil en la relación contractual, que es el consumidor, el adquirente de la vivienda en este caso.
Aunque en materia contractual existen normas que pueden dejarse sin efecto por acuerdo de los contratantes (son las llamadas normas “dispositivas”), las destinadas a la protección de los consumidores tienen carácter “imperativo”, no pueden ser excluidas por las partes; el propio consumidor a quien tratan de favorecer no puede renunciar a los derechos que le otorgan. De hecho, la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios califica como “abusivas” las cláusulas contractuales que restringen derechos del consumidor, o que le imponen obligaciones que no le corresponden; y establece que toda cláusula abusiva es nula.
Por lo tanto, todos los derechos y garantías que se enumeran a continuación son exigibles aunque el vendedor nos haga firmar algún escrito por el que renunciamos a ellos.
La vivienda no está construida: ¿qué estoy comprando?
Cuando la construcción de la vivienda está completamente terminada es fácil comprobar la situación, amplitud, distribución, calidad constructiva, etc. de la vivienda. Basta con visitarla y hacer una inspección detenida. Sin embargo, cuando aún está en construcción y, sobre todo, cuando no pasa de ser un proyecto sobre un plano, la cosa no es tan sencilla. Para evitar que tengamos que comprar “a ciegas”, confiando en la buena fe del promotor, el legislador establece una serie de garantías, de manera que el adquirente pueda hacerse una idea fiel de lo que será su vivienda y que sus expectativas no sean defraudadas.
Obligación de informar verazmente; la publicidad obliga.
Así, se obliga al promotor a informar al comprador adecuadamente de todos los aspectos constructivos, legales y económicos del contrato, prohibiendo expresamente toda actividad promocional que pueda inducir a engaño. Hasta tal punto esto es así que todas las calidades constructivas y elementos, incluso de ornato o relativos a elementos o zonas comunes, prometidos en los folletos publicitarios han de hacerse realidad, lo mismo que la superficie de la vivienda, vistas, condiciones de pago… En el caso de que, terminada la construcción, se observase que falta algún elemento de los publicitados, el adquirente podrá exigirlo; y, caso de que no sea ya posible incorporarlo a la construcción, habrá de ser indemnizado, tal como han declarado en numerosas ocasiones los tribunales. Esto es así incluso en el caso de los folletos que se declaran meramente informativos y no contener un compromiso contractual.
Documentación que debe facilitar el vendedor.
El promotor debe tener la siguiente documentación a disposición del público: sus datos identificativos, incluso con referencia a su inscripción en el Registro mercantil; un plano general del emplazamiento de la vivienda y otro de la vivienda, asi como descripción y trazado de las redes eléctrica, de agua, gas y calefacción y garantías de las mismas, y de las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble; descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil, y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios; una memoria de los materiales empleados en la construcción, incluyendo aislamientos térmicos y acústicos, no sólo de la vivienda sino de todo el edificio, con sus zonas comunes y servicios accesorios; instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algun tipo de actuación o conocimiento especial y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia; datos identificadores de la inscripción del inmueble en el Registro de la propiedad o expresión de no hallarse inscrito en el mismo; precio total de la vivienda y servicios accesorios y forma de pago.
Además, deberá tenerse también a disposición del público una copia de las autorizaciones administrativas exigidas para la construcción y ocupación, llegado el momento, de las viviendas; en cuanto se hayan redactado, los estatutos y normas de funcionamiento de la comunidad de propietarios, así como información de los contratos de servicios y suministros de la comunidad; si la comunidad de propietarios ya está funcionando, se facilitará un extracto de cuentas y obligaciones de la vivienda objeto de la venta; información de las obligaciones tributarias que pesen sobre la vivienda; forma en que está previsto documentar el contrato con sus condiciones generales y especiales, haciendo constar de modo especialmente legible una serie de derechos del adquirente, particularmente que es el consumidor quien tiene derecho a elegir notario.
Debe indicarse expresamente la fecha de entrega de la vivienda, así como el nombre y domicilio del arquitecto (y, aunque la Ley no lo diga expresamente, del arquitecto técnico) y del constructor.
En el momento de firmar el contrato, el promotor deberá entregar al adquirente, sin coste alguno, copia de toda la documentación indicada.
Cada uno de los documentos expresados tiene su importancia, y la falta de entrega de cualquiera de ellos puede ser objeto de denuncia ante las autoridades competentes en materia de consumo, que podrán imponer una multa al infractor, además de las responsabilidades civiles que puedan originarse. Piénsese en el caso de que se quiera realizar cualquier obra en la vivienda y que, por no haber facilitado el vendedor el plano de las conducciones eléctricas, de agua, etc., se produjese un cortocircuito, inundación, etc.; o de que, para reparar una avería haya que levantar todo el suelo de, por ejemplo, la cocina, en busca de una cañería, en lugar de picar exactamente a lo largo de la línea que sigue; todos los gastos que se originen con ello podrían ser reclamados al vendedor.
Información sobre el coste de la vivienda.
El legislador exige también que se ofrezca una información muy detallada sobre el coste que tendrá la compra de la vivienda. Hay que tener en cuenta que el coste no viene determinado sólo por el precio, sino que existen una serie de gastos, impuestos, etc. que pueden incrementarlo de forma muy considerable. De todo ello debe darse cuenta al adquirente oportunamente para evitarle sorpresas desagradables, que incluso podrían llevarle a la insolvencia. Y también se establecen ciertas reglas en cuanto a quién debe pagar determinados gastos.
Así, hay que tener a disposición del público no sólo el precio total de venta (en el que ya han de ir incluidos los honorarios del agente, si interviniese) y su IVA, sino todas las especificaciones posibles en cuanto a la forma de pago. En el caso de que se establezcan plazos de pago que devenguen intereses, habrá que expresar el tipo de interés y desglosar la cantidad que corresponde al capital y la que corresponde a intereses, señalando la fecha de vencimiento de cada una y su forma de pago.
El precio que se ofrece ha de ser cerrado, sin posibilidad de posterior elevación, salvo circunstancias muy excepcionales de fuerza mayor que obliguen a realizar alguna obra imprevista; tal posibilidad ha de estar claramente prevista en el contrato y el consumidor tendrá la opción de resolverlo, con devolución de las cantidades entregadas a cuenta.
Si el consumidor pretende alguna modificación de la obra, el constructor deberá presentarle un presupuesto completo y detallado, para su aceptación expresa. Si es el promotor quien pretende alguna modificación, igualmente deberá obtener el consentimiento del consumidor, sobre todo si supone un incremento del precio o una alteración de la distribución de la vivienda, calidades, servicios, etc.
Gastos: ¿quién debe pagarlos?
La construcción y la compra de una vivienda conllevan un número importante de gastos; debe quedar bien claro quién debe pagar cada uno de ellos para que el consumidor se forme una idea clara de cuánto le va a costar el piso.
Gastos de documentación previa: del promotor.
Existen una serie de gastos por la documentación previa a la venta que corresponden, por ley, al promotor: escrituras, actas, cédulas o licencias de obra nueva, de división horizontal, de habitabilidad, etc. También todos los gastos que origine la hipoteca con que se financie la construcción, salvo (en cuanto a los gastos de cancelación) que el consumidor acepte subrogarse en la misma, según se expone a continuación más ampliamente.
Gastos propios de la compraventa: ¿del promotor?
En cuanto a los gastos de de la compraventa propiamente dicha, las cosas no están tan claras. Los gastos de escrituración, es decir, los aranceles del Notario, corresponden, según el Código civil al vendedor; sin embargo, en este caso se trata de una norma de las que hemos llamado “dispositivas”, es decir, que las partes pueden acordar otra cosa, y, además, es una previsión genérica, no específica de protección al consumidor, ya que ninguna de las normas que se han dictado en este último sentido se han manifestado al respecto. En general, se sostiene que las normas dispositivas no pueden alterarse en perjuicio del consumidor, por lo que el promotor siempre estaría obligado a pagar al notario. Pero la práctica generalizada es que sigue pagándole el comprador y el legislador no se ha atrevido a apoyarle de forma clara en este aspecto, por lo que la cuestión está en el aire, con sentencias y artículos doctrinales que apoyan ambas posturas.
En cuanto al impuesto municipal de plusvalía, la Ley obliga a su pago al vendedor, pero también es práctica generalizada en algunos lugares que éste traslade esa obligación al comprador mientras que en otros siempre los paga el vendedor. Como en el caso anterior, la legislación protectora del consumidor no se ha pronunciado expresamente sobre este punto y existen opiniones y sentencias favorables a las dos partes. Mi opinión es que el traslado al consumidor de la cuota de este impuesto es un abuso injustificable.
Gastos de Registro: del comprador.
Sí está claro que corresponde al comprador el pago del impuesto que se devengue por la compra (normalmente el IVA) y el de los gastos de inscripción registral de la vivienda, es decir, de ponerla a su nombre.
Pagos anticipados: bien seguros.
Si se entregase alguna cantidad anticipadamente a la entrega de la vivienda, el vendedor deberá contratar un seguro que garantice su devolución en el caso de que no pueda terminarse la construcción, se resuelva el contrato, etc.; el contrato de seguro estará a disposición del público y se entregará copia al comprador. La no contratación de este seguro permite al consumidor resolver el contrato de compraventa (lógicamente, antes de que se finalice la construcción).
¿Subrogarse en la hipoteca del promotor?
Si se acuerda que el consumidor se subrogue en el préstamo hipotecario que el promotor haya solicitado para financiar su construcción, éste está obligado a informar al adquirente, con la máxima claridad, de quién es el Notario ante el que se formalizó la hipoteca, la fecha de la escritura de la misma, datos de su inscripcion en el Registro de la propiedad y la responsabilidad hipotecaria que corresponde a cada vivienda, con expresión de vencimientos y cantidades. Se pretende con ello que el adquirente sepa desde el primer momento el coste total de la compra, incluida su financiación; y, aún más allá, que pueda decidir si le interesa o no subrogarse en ese préstamo.
Y es que, en contra de lo que pretenden la mayoría de los promotores, no pueden obligar a sus clientes a subrogarse en la hipoteca que hayan constituido sobre la vivienda objeto de compra. El consumidor es libre de elegir la forma de financiar su adquisión; téngase en cuenta que el promotor es un profesional del negocio de la construcción, y a eso se adscribe su relación con sus clientes, sin que tenga por qué imponerles una determinada forma de financiar la compra de la vivienda.
Ahora bien, puede ser que al consumidor sí le interese subrogarse en la hipoteca constituida por el promotor, para cuyo caso éste debe proporcionarle la información antes indicada. ¿En qué casos le puede interesar al consumidor subrogarse?
Para tomar esta decisión, hay que tener en cuenta los siguientes puntos:
El tipo de interés de la hipoteca contratada por el promotor, así como la comisión que cobrará el banco por la subrogación. Al contratar un préstamo, un gran número de consumidores sólo se fijan en el importe mensual del recibo para calcular si podrán o no pagarlo, sin tener en cuenta el tipo de interés aplicado. Un tipo de interés bien ajustado dará lugar a un recibo mensual más bajo y a una cantidad final a entregar al banco, a lo largo de toda la vida del préstamo, considerablemente más baja que si no se negoció adecuadamente. Téngase en cuenta que si no se negocia bien este punto, la cantidad final a entregar al banco puede elevarse en una cifra millonaria, disparando el coste global de la vivienda.
Hay que tener en cuenta también el plazo para devolver el préstamo; un mayor o menor plazo de devolución determina que los recibos mensuales sean menos o más elevados. De esta forma, si el plazo es corto, las mensualidades pueden ser demasiado elevadas y nos veremos imposibilitados de pagarlas; si el plazo es largo, las mensualidades serán bajas, pueden no permitirnos agotar las ventajas fiscales que ofrece la compra de vivienda y nos obligan a estar endeudados durante un período excesivamente prolongado, pagando intereses innecesariamente. Y, a diferencia del tipo de interés, esta condición no puede alterarse mediante negociación con el banco en el caso de subrogación.
Hay que considerar la cantidad objeto del préstamo: será la diferencia entre la cantidad adelantada como señal, pagos mensuales, pago en mano a la entrega de las llaves, etc. y el precio final. Pero frecuentemente el comprador necesita financiar los demás gastos que se producen al comprar una nueva vivienda: gastos de notaría y registro de la propiedad, impuestos, altas en servicios de luz, agua, gas, etc., compra de mobiliario… Pues bien, si es necesario solicitar un nuevo préstamo, el coste financiero del negocio se dispara, ya que no es posible incrementar la cantidad en que hay que subrogarse sin un gasto adicional elevado.
Y hay que tener en cuenta las alternativas que existen en el mercado (si es posible que en otro banco o caja de ahorros nos concedan una hipoteca a un tipo de interés más bajo, con comisión de apertura más baja, o incluso sin esta comisión, y por el plazo que más nos convenga y por la cantidad que necesitamos) y el coste que tendrá la tramitación del préstamo. En este sentido hay que considerar que la subrogación en el préstamo del promotor, como toda subrogación, tiene unos costes (de notario, registro e impuestos) mucho más reducidos que la constitución de una hipoteca nueva. Pero si hay que solicitar una cantidad mayor o alterar el plazo, o si el banco pretende imponer un tipo de interés excesivamente alto o cobrar unas comisiones elevadas, el coste subirá mucho, haciendo más ventajoso solicitar un préstamo nuevo y negarse a subrogarse en el del promotor. A fin de conocer exactamente el coste de uno y otra alternativa, convendrá llamar a la notaría en la que queramos escriturar la compra y preguntar el coste de ambas opciones.
En este campo hay que estar especialmente alerta, ya que está abonado a todo tipo de abusos prohibidos por las leyes. Así, en el caso de que nos neguemos a la subrogación, será el promotor quien deberá abonar al banco la comisión por cancelación anticipada de la hipoteca, y correr con todos los gastos para su cancelación en el Registro de la propiedad. En el caso de que el consumidor acepte subrogarse, sólo deberá pagar los intereses que se devenguen desde la fecha de la escritura de subrogación; téngase en cuenta que en muchos casos el promotor no ha pagado intereses, que se van acumulando para que los pague después el comprador, cosa que es manifiestamente abusiva y así lo han declarado los tribunales.
Estatutos abusivos
Cuando la vivienda adquirida forma parte de un complejo inmobiliario (edificio con varias viviendas, urbanización), habitualmente el propio promotor se encarga de redactar los estatutos por los que se regirá la comunidad de propietarios. Con demasiada frecuencia aprovecha esta circunstancia para reservarse derechos exorbitantes. Por ejemplo, el derecho de elevar nuevos pisos sobre la cubierta o nuevas construcciones sobre algún patio u otra superficie común; la posibilidad de colocar letreros publicitarios en la fachada; la facultad de cread servidumbres de paso hacia otras fincas vecinas sobre las que va a edificar; o, en el caso de conservar la propiedad de algún local comercial, se exonera de la obligación de contribuir a determinados gastos comunes o de la obligación de solicitar el consentimiento unánime de todos los propietarios para alterar la fachada.
Estas y otras cláusulas del mismo tenor han de considerarse abusivas y pueden ser impugnadas judicialmente si el promotor quisiera hacerlas valer.
Entregado el piso, más garantías.
La relación con el promotor o constructor no se termina con la firma de la escritura de compraventa. Una vez que entramos en posesión de la vivienda pueden aparecer multitud de averías, defectos constructivos, etc. que podrían, en los casos más graves, conducir a la ruina. También cabe que se descubra que los materiales empleados no se correspondan con los recogidos en la documentación entregada previamente, que no se hayan incluido servicios o instalaciones complementarias en zonas comunes, etc. Para todos estos casos la ley prevé una serie de garantías en favor del consumidor.
Ya hemos adelantado que el promotor está obligado a incorporar a la obra los materiales, servicios, instalaciones, etc. que haya incluido en sus folletos o documentos publicitarios o informativos. Si falta alguno de ellos, los materiales son de inferior calidad, etc., el consumidor podrá reclamárselos o, en el caso de que ya esté terminada la obra y sea imposible incorporarlos, podrá exigirle una indemnización; si el incumplimiento es especialmente grave y desnaturaliza las cualidades más relevantes de la vivienda, cabrá incluso resolver el contrato con indemnización de los daños y perjuicios ocasionados, lo que incluye, como mínimo, todos los gastos ocasionados por la adquisición del inmueble.
En cuanto a los vicios ocultos, defectos constructivos, etc., por ley se establecen una serie de plazos en que el constructor, el arquitecto técnico y/o el arquitecto serán responsables, plazos que varían según la entidad de esos defectos.
La responsabilidad se extiende incluso a los daños que originen esos defectos (p.ej., en caso de fuga de agua que perjudique al mobiliario).
Para garantizar que unos y otros responderán dentro de esos plazos, se les obliga a contratar un seguro. Los constructores han manifestado quejas por esta imposición, alegando que dará lugar a un incremento de precios del 2%, como mínimo, por el coste que les supone contratar ese seguro. No debería ser así: los profesionales intervinientes (arquitecto, arquitecto técnico) ya estaban obligados a asegurarse; y todo constructor medianamente previsor y serio también lo tendría contratado; la obligación de contratar el seguro sólo supondrá un nuevo coste para el constructor poco previsor que no tuviera cubierto ese riesgo con anterioridad, pero con la salvedad de que puede evitarle un mayor gasto en caso de siniestro, con lo que esta obligación no protege sólo al consumidor, sino también al propio promotor.
Defendamos nuestros derechos
Si no se satisface cualquiera de los derechos y garantías indicados, podría estarse cometiendo una infracción en materia de consumo, que puede ser objeto de denuncia por el perjudicado ante los organismos competentes en materia de defensa del consumidor (en Asturias, la Agencia Regional de Sanidad Ambiental y Consumo), que abrirá el expediente correspondiente y, en su caso, podrá imponer la sanción prevista al efecto.
Ahora bien, la apertura de dicho expediente y la sanción que eventualmente pudiera imponerse no obligan al vendedor a cumplir con sus obligaciones. La administración no está facultada para obligar a un particular a cumplir con una determinada obligación de Derecho privado, sino únicamente a sancionar los incumplimientos de la normativa protectora del consumidor. Así, el infractor podría pagar la multa pero continuar con su conducta infractora.
Para hacer valer sus derechos (y para asesorarse previamente: en cuestiones legales, como en la medicina, es mejor prevenir que curar), el consumidor tendrá que acudir a quien le asesore y defienda de manera profesional: asociaciones de consumidores o abogados especializados en defensa de consumidores. A este respecto, conviene hacer dos advertencias: ni están reconocidas como asociaciones de consumidores algunas entidades que se hacen pasar por tales, ni cualquier abogado tiene un conocimiento suficiente de una rama tan especializada y particular del Derecho como es la dedicada a la protección de consumidores
DERECHOS Y GARANTÍAS DEL CONSUMIDOR EN LA COMPRA DE VIVIENDA AL PROMOTOR
La adquisición de la vivienda es el negocio más importante que la gran mayoría de ciudadanos realizaremos a lo largo de toda nuestra vida. No sólo porque se trata del lugar en que vamos a establecer nuestro hogar y desarrollar nuestra vida familiar (por lo que el ordenamiento jurídico le otorga la máxima protección frente a todo tipo de intromisiones), sino también en términos económicos, por la cuantía del desembolso que conlleva, que incluso nos obliga a endeudarnos, solicitando un préstamo hipotecario, por un período extraordinariamente largo. A pesar de ello, muchas personas se “lanzan” a esta aventura sin informarse previamente de sus derechos y de los compromisos que adquieren, con una despreocupación realmente sorprendente. Seguramente, la lógica ilusión que provoca el iniciar una nueva vida, independiente o creando una nueva familia, nos lleva a olvidarnos de adoptar unas mínimas cautelas que para otras cuestiones de mucha menor relevancia nunca obviaríamos; lo cual, cuando surge el problema, hace que la decepción sea más acentuada.
Vamos a tratar de ofrecer, en las líneas que siguen, una información esquemática de los principales derechos y garantías que todo adquirente de una vivienda nueva debería conocer. Se trata de derechos establecidos por leyes y decretos que, a pesar de su claridad, en excesivas ocasiones son burlados por los vendedores, sin que los consumidores, por desconocimiento de los remedios, reaccionen adecuadamente.
Firmas que no obligan: los derechos de los consumidores son irrenunciables.
Debemos aclarar, en primer lugar, que los derechos y garantías establecidos por normas legales son irrenunciables, de tal forma que las cláusulas contractuales que pretendan eliminar algún derecho del consumidor no son válidas. En contra de la creencia tan extendida (que incluso afecta a muchos profesionales del Derecho, abogados incluidos) de que la firma de un contrato obliga al firmante a cumplir con todo lo que diga, por mucho que se firme no obliga el contrato que no respete el contenido establecido por ley. Un contrato no puede contradecir lo dispuesto en la ley (entendiendo por tal la Ley formal y el Decreto), máxime cuando ésta trata de proteger a la parte débil en la relación contractual, que es el consumidor, el adquirente de la vivienda en este caso.
Aunque en materia contractual existen normas que pueden dejarse sin efecto por acuerdo de los contratantes (son las llamadas normas “dispositivas”), las destinadas a la protección de los consumidores tienen carácter “imperativo”, no pueden ser excluidas por las partes; el propio consumidor a quien tratan de favorecer no puede renunciar a los derechos que le otorgan. De hecho, la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios califica como “abusivas” las cláusulas contractuales que restringen derechos del consumidor, o que le imponen obligaciones que no le corresponden; y establece que toda cláusula abusiva es nula.
Por lo tanto, todos los derechos y garantías que se enumeran a continuación son exigibles aunque el vendedor nos haga firmar algún escrito por el que renunciamos a ellos.
La vivienda no está construida: ¿qué estoy comprando?
Cuando la construcción de la vivienda está completamente terminada es fácil comprobar la situación, amplitud, distribución, calidad constructiva, etc. de la vivienda. Basta con visitarla y hacer una inspección detenida. Sin embargo, cuando aún está en construcción y, sobre todo, cuando no pasa de ser un proyecto sobre un plano, la cosa no es tan sencilla. Para evitar que tengamos que comprar “a ciegas”, confiando en la buena fe del promotor, el legislador establece una serie de garantías, de manera que el adquirente pueda hacerse una idea fiel de lo que será su vivienda y que sus expectativas no sean defraudadas.
Obligación de informar verazmente; la publicidad obliga.
Así, se obliga al promotor a informar al comprador adecuadamente de todos los aspectos constructivos, legales y económicos del contrato, prohibiendo expresamente toda actividad promocional que pueda inducir a engaño. Hasta tal punto esto es así que todas las calidades constructivas y elementos, incluso de ornato o relativos a elementos o zonas comunes, prometidos en los folletos publicitarios han de hacerse realidad, lo mismo que la superficie de la vivienda, vistas, condiciones de pago… En el caso de que, terminada la construcción, se observase que falta algún elemento de los publicitados, el adquirente podrá exigirlo; y, caso de que no sea ya posible incorporarlo a la construcción, habrá de ser indemnizado, tal como han declarado en numerosas ocasiones los tribunales. Esto es así incluso en el caso de los folletos que se declaran meramente informativos y no contener un compromiso contractual.
Documentación que debe facilitar el vendedor.
El promotor debe tener la siguiente documentación a disposición del público: sus datos identificativos, incluso con referencia a su inscripción en el Registro mercantil; un plano general del emplazamiento de la vivienda y otro de la vivienda, asi como descripción y trazado de las redes eléctrica, de agua, gas y calefacción y garantías de las mismas, y de las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble; descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil, y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios; una memoria de los materiales empleados en la construcción, incluyendo aislamientos térmicos y acústicos, no sólo de la vivienda sino de todo el edificio, con sus zonas comunes y servicios accesorios; instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algun tipo de actuación o conocimiento especial y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia; datos identificadores de la inscripción del inmueble en el Registro de la propiedad o expresión de no hallarse inscrito en el mismo; precio total de la vivienda y servicios accesorios y forma de pago.
Además, deberá tenerse también a disposición del público una copia de las autorizaciones administrativas exigidas para la construcción y ocupación, llegado el momento, de las viviendas; en cuanto se hayan redactado, los estatutos y normas de funcionamiento de la comunidad de propietarios, así como información de los contratos de servicios y suministros de la comunidad; si la comunidad de propietarios ya está funcionando, se facilitará un extracto de cuentas y obligaciones de la vivienda objeto de la venta; información de las obligaciones tributarias que pesen sobre la vivienda; forma en que está previsto documentar el contrato con sus condiciones generales y especiales, haciendo constar de modo especialmente legible una serie de derechos del adquirente, particularmente que es el consumidor quien tiene derecho a elegir notario.
Debe indicarse expresamente la fecha de entrega de la vivienda, así como el nombre y domicilio del arquitecto (y, aunque la Ley no lo diga expresamente, del arquitecto técnico) y del constructor.
En el momento de firmar el contrato, el promotor deberá entregar al adquirente, sin coste alguno, copia de toda la documentación indicada.
Cada uno de los documentos expresados tiene su importancia, y la falta de entrega de cualquiera de ellos puede ser objeto de denuncia ante las autoridades competentes en materia de consumo, que podrán imponer una multa al infractor, además de las responsabilidades civiles que puedan originarse. Piénsese en el caso de que se quiera realizar cualquier obra en la vivienda y que, por no haber facilitado el vendedor el plano de las conducciones eléctricas, de agua, etc., se produjese un cortocircuito, inundación, etc.; o de que, para reparar una avería haya que levantar todo el suelo de, por ejemplo, la cocina, en busca de una cañería, en lugar de picar exactamente a lo largo de la línea que sigue; todos los gastos que se originen con ello podrían ser reclamados al vendedor.
Información sobre el coste de la vivienda.
El legislador exige también que se ofrezca una información muy detallada sobre el coste que tendrá la compra de la vivienda. Hay que tener en cuenta que el coste no viene determinado sólo por el precio, sino que existen una serie de gastos, impuestos, etc. que pueden incrementarlo de forma muy considerable. De todo ello debe darse cuenta al adquirente oportunamente para evitarle sorpresas desagradables, que incluso podrían llevarle a la insolvencia. Y también se establecen ciertas reglas en cuanto a quién debe pagar determinados gastos.
Así, hay que tener a disposición del público no sólo el precio total de venta (en el que ya han de ir incluidos los honorarios del agente, si interviniese) y su IVA, sino todas las especificaciones posibles en cuanto a la forma de pago. En el caso de que se establezcan plazos de pago que devenguen intereses, habrá que expresar el tipo de interés y desglosar la cantidad que corresponde al capital y la que corresponde a intereses, señalando la fecha de vencimiento de cada una y su forma de pago.
El precio que se ofrece ha de ser cerrado, sin posibilidad de posterior elevación, salvo circunstancias muy excepcionales de fuerza mayor que obliguen a realizar alguna obra imprevista; tal posibilidad ha de estar claramente prevista en el contrato y el consumidor tendrá la opción de resolverlo, con devolución de las cantidades entregadas a cuenta.
Si el consumidor pretende alguna modificación de la obra, el constructor deberá presentarle un presupuesto completo y detallado, para su aceptación expresa. Si es el promotor quien pretende alguna modificación, igualmente deberá obtener el consentimiento del consumidor, sobre todo si supone un incremento del precio o una alteración de la distribución de la vivienda, calidades, servicios, etc.
Gastos: ¿quién debe pagarlos?
La construcción y la compra de una vivienda conllevan un número importante de gastos; debe quedar bien claro quién debe pagar cada uno de ellos para que el consumidor se forme una idea clara de cuánto le va a costar el piso.
Gastos de documentación previa: del promotor.
Existen una serie de gastos por la documentación previa a la venta que corresponden, por ley, al promotor: escrituras, actas, cédulas o licencias de obra nueva, de división horizontal, de habitabilidad, etc. También todos los gastos que origine la hipoteca con que se financie la construcción, salvo (en cuanto a los gastos de cancelación) que el consumidor acepte subrogarse en la misma, según se expone a continuación más ampliamente.
Gastos propios de la compraventa: ¿del promotor?
En cuanto a los gastos de de la compraventa propiamente dicha, las cosas no están tan claras. Los gastos de escrituración, es decir, los aranceles del Notario, corresponden, según el Código civil al vendedor; sin embargo, en este caso se trata de una norma de las que hemos llamado “dispositivas”, es decir, que las partes pueden acordar otra cosa, y, además, es una previsión genérica, no específica de protección al consumidor, ya que ninguna de las normas que se han dictado en este último sentido se han manifestado al respecto. En general, se sostiene que las normas dispositivas no pueden alterarse en perjuicio del consumidor, por lo que el promotor siempre estaría obligado a pagar al notario. Pero la práctica generalizada es que sigue pagándole el comprador y el legislador no se ha atrevido a apoyarle de forma clara en este aspecto, por lo que la cuestión está en el aire, con sentencias y artículos doctrinales que apoyan ambas posturas.
En cuanto al impuesto municipal de plusvalía, la Ley obliga a su pago al vendedor, pero también es práctica generalizada en algunos lugares que éste traslade esa obligación al comprador mientras que en otros siempre los paga el vendedor. Como en el caso anterior, la legislación protectora del consumidor no se ha pronunciado expresamente sobre este punto y existen opiniones y sentencias favorables a las dos partes. Mi opinión es que el traslado al consumidor de la cuota de este impuesto es un abuso injustificable.
Gastos de Registro: del comprador.
Sí está claro que corresponde al comprador el pago del impuesto que se devengue por la compra (normalmente el IVA) y el de los gastos de inscripción registral de la vivienda, es decir, de ponerla a su nombre.
Pagos anticipados: bien seguros.
Si se entregase alguna cantidad anticipadamente a la entrega de la vivienda, el vendedor deberá contratar un seguro que garantice su devolución en el caso de que no pueda terminarse la construcción, se resuelva el contrato, etc.; el contrato de seguro estará a disposición del público y se entregará copia al comprador. La no contratación de este seguro permite al consumidor resolver el contrato de compraventa (lógicamente, antes de que se finalice la construcción).
¿Subrogarse en la hipoteca del promotor?
Si se acuerda que el consumidor se subrogue en el préstamo hipotecario que el promotor haya solicitado para financiar su construcción, éste está obligado a informar al adquirente, con la máxima claridad, de quién es el Notario ante el que se formalizó la hipoteca, la fecha de la escritura de la misma, datos de su inscripcion en el Registro de la propiedad y la responsabilidad hipotecaria que corresponde a cada vivienda, con expresión de vencimientos y cantidades. Se pretende con ello que el adquirente sepa desde el primer momento el coste total de la compra, incluida su financiación; y, aún más allá, que pueda decidir si le interesa o no subrogarse en ese préstamo.
Y es que, en contra de lo que pretenden la mayoría de los promotores, no pueden obligar a sus clientes a subrogarse en la hipoteca que hayan constituido sobre la vivienda objeto de compra. El consumidor es libre de elegir la forma de financiar su adquisión; téngase en cuenta que el promotor es un profesional del negocio de la construcción, y a eso se adscribe su relación con sus clientes, sin que tenga por qué imponerles una determinada forma de financiar la compra de la vivienda.
Ahora bien, puede ser que al consumidor sí le interese subrogarse en la hipoteca constituida por el promotor, para cuyo caso éste debe proporcionarle la información antes indicada. ¿En qué casos le puede interesar al consumidor subrogarse?
Para tomar esta decisión, hay que tener en cuenta los siguientes puntos:
El tipo de interés de la hipoteca contratada por el promotor, así como la comisión que cobrará el banco por la subrogación. Al contratar un préstamo, un gran número de consumidores sólo se fijan en el importe mensual del recibo para calcular si podrán o no pagarlo, sin tener en cuenta el tipo de interés aplicado. Un tipo de interés bien ajustado dará lugar a un recibo mensual más bajo y a una cantidad final a entregar al banco, a lo largo de toda la vida del préstamo, considerablemente más baja que si no se negoció adecuadamente. Téngase en cuenta que si no se negocia bien este punto, la cantidad final a entregar al banco puede elevarse en una cifra millonaria, disparando el coste global de la vivienda.
Hay que tener en cuenta también el plazo para devolver el préstamo; un mayor o menor plazo de devolución determina que los recibos mensuales sean menos o más elevados. De esta forma, si el plazo es corto, las mensualidades pueden ser demasiado elevadas y nos veremos imposibilitados de pagarlas; si el plazo es largo, las mensualidades serán bajas, pueden no permitirnos agotar las ventajas fiscales que ofrece la compra de vivienda y nos obligan a estar endeudados durante un período excesivamente prolongado, pagando intereses innecesariamente. Y, a diferencia del tipo de interés, esta condición no puede alterarse mediante negociación con el banco en el caso de subrogación.
Hay que considerar la cantidad objeto del préstamo: será la diferencia entre la cantidad adelantada como señal, pagos mensuales, pago en mano a la entrega de las llaves, etc. y el precio final. Pero frecuentemente el comprador necesita financiar los demás gastos que se producen al comprar una nueva vivienda: gastos de notaría y registro de la propiedad, impuestos, altas en servicios de luz, agua, gas, etc., compra de mobiliario… Pues bien, si es necesario solicitar un nuevo préstamo, el coste financiero del negocio se dispara, ya que no es posible incrementar la cantidad en que hay que subrogarse sin un gasto adicional elevado.
Y hay que tener en cuenta las alternativas que existen en el mercado (si es posible que en otro banco o caja de ahorros nos concedan una hipoteca a un tipo de interés más bajo, con comisión de apertura más baja, o incluso sin esta comisión, y por el plazo que más nos convenga y por la cantidad que necesitamos) y el coste que tendrá la tramitación del préstamo. En este sentido hay que considerar que la subrogación en el préstamo del promotor, como toda subrogación, tiene unos costes (de notario, registro e impuestos) mucho más reducidos que la constitución de una hipoteca nueva. Pero si hay que solicitar una cantidad mayor o alterar el plazo, o si el banco pretende imponer un tipo de interés excesivamente alto o cobrar unas comisiones elevadas, el coste subirá mucho, haciendo más ventajoso solicitar un préstamo nuevo y negarse a subrogarse en el del promotor. A fin de conocer exactamente el coste de uno y otra alternativa, convendrá llamar a la notaría en la que queramos escriturar la compra y preguntar el coste de ambas opciones.
En este campo hay que estar especialmente alerta, ya que está abonado a todo tipo de abusos prohibidos por las leyes. Así, en el caso de que nos neguemos a la subrogación, será el promotor quien deberá abonar al banco la comisión por cancelación anticipada de la hipoteca, y correr con todos los gastos para su cancelación en el Registro de la propiedad. En el caso de que el consumidor acepte subrogarse, sólo deberá pagar los intereses que se devenguen desde la fecha de la escritura de subrogación; téngase en cuenta que en muchos casos el promotor no ha pagado intereses, que se van acumulando para que los pague después el comprador, cosa que es manifiestamente abusiva y así lo han declarado los tribunales.
Estatutos abusivos
Cuando la vivienda adquirida forma parte de un complejo inmobiliario (edificio con varias viviendas, urbanización), habitualmente el propio promotor se encarga de redactar los estatutos por los que se regirá la comunidad de propietarios. Con demasiada frecuencia aprovecha esta circunstancia para reservarse derechos exorbitantes. Por ejemplo, el derecho de elevar nuevos pisos sobre la cubierta o nuevas construcciones sobre algún patio u otra superficie común; la posibilidad de colocar letreros publicitarios en la fachada; la facultad de cread servidumbres de paso hacia otras fincas vecinas sobre las que va a edificar; o, en el caso de conservar la propiedad de algún local comercial, se exonera de la obligación de contribuir a determinados gastos comunes o de la obligación de solicitar el consentimiento unánime de todos los propietarios para alterar la fachada.
Estas y otras cláusulas del mismo tenor han de considerarse abusivas y pueden ser impugnadas judicialmente si el promotor quisiera hacerlas valer.
Entregado el piso, más garantías.
La relación con el promotor o constructor no se termina con la firma de la escritura de compraventa. Una vez que entramos en posesión de la vivienda pueden aparecer multitud de averías, defectos constructivos, etc. que podrían, en los casos más graves, conducir a la ruina. También cabe que se descubra que los materiales empleados no se correspondan con los recogidos en la documentación entregada previamente, que no se hayan incluido servicios o instalaciones complementarias en zonas comunes, etc. Para todos estos casos la ley prevé una serie de garantías en favor del consumidor.
Ya hemos adelantado que el promotor está obligado a incorporar a la obra los materiales, servicios, instalaciones, etc. que haya incluido en sus folletos o documentos publicitarios o informativos. Si falta alguno de ellos, los materiales son de inferior calidad, etc., el consumidor podrá reclamárselos o, en el caso de que ya esté terminada la obra y sea imposible incorporarlos, podrá exigirle una indemnización; si el incumplimiento es especialmente grave y desnaturaliza las cualidades más relevantes de la vivienda, cabrá incluso resolver el contrato con indemnización de los daños y perjuicios ocasionados, lo que incluye, como mínimo, todos los gastos ocasionados por la adquisición del inmueble.
En cuanto a los vicios ocultos, defectos constructivos, etc., por ley se establecen una serie de plazos en que el constructor, el arquitecto técnico y/o el arquitecto serán responsables, plazos que varían según la entidad de esos defectos.
La responsabilidad se extiende incluso a los daños que originen esos defectos (p.ej., en caso de fuga de agua que perjudique al mobiliario).
Para garantizar que unos y otros responderán dentro de esos plazos, se les obliga a contratar un seguro. Los constructores han manifestado quejas por esta imposición, alegando que dará lugar a un incremento de precios del 2%, como mínimo, por el coste que les supone contratar ese seguro. No debería ser así: los profesionales intervinientes (arquitecto, arquitecto técnico) ya estaban obligados a asegurarse; y todo constructor medianamente previsor y serio también lo tendría contratado; la obligación de contratar el seguro sólo supondrá un nuevo coste para el constructor poco previsor que no tuviera cubierto ese riesgo con anterioridad, pero con la salvedad de que puede evitarle un mayor gasto en caso de siniestro, con lo que esta obligación no protege sólo al consumidor, sino también al propio promotor.
Defendamos nuestros derechos
Si no se satisface cualquiera de los derechos y garantías indicados, podría estarse cometiendo una infracción en materia de consumo, que puede ser objeto de denuncia por el perjudicado ante los organismos competentes en materia de defensa del consumidor (en Asturias, la Agencia Regional de Sanidad Ambiental y Consumo), que abrirá el expediente correspondiente y, en su caso, podrá imponer la sanción prevista al efecto.
Ahora bien, la apertura de dicho expediente y la sanción que eventualmente pudiera imponerse no obligan al vendedor a cumplir con sus obligaciones. La administración no está facultada para obligar a un particular a cumplir con una determinada obligación de Derecho privado, sino únicamente a sancionar los incumplimientos de la normativa protectora del consumidor. Así, el infractor podría pagar la multa pero continuar con su conducta infractora.
Para hacer valer sus derechos (y para asesorarse previamente: en cuestiones legales, como en la medicina, es mejor prevenir que curar), el consumidor tendrá que acudir a quien le asesore y defienda de manera profesional: asociaciones de consumidores o abogados especializados en defensa de consumidores. A este respecto, conviene hacer dos advertencias: ni están reconocidas como asociaciones de consumidores algunas entidades que se hacen pasar por tales, ni cualquier abogado tiene un conocimiento suficiente de una rama tan especializada y particular del Derecho como es la dedicada a la protección de consumidores